La escasez de viviendas ha sido durante mucho tiempo el catalizador de la especulación arquitectónica sobre los escenarios de reutilización adaptativa o la puesta en valor de lugares infrautilizados en las ciudades. Al mismo tiempo, la crisis sanitaria y sus imperativos de trabajo desde casa han puesto de manifiesto el potencial de reutilización adaptativa de los espacios de oficinas en viviendas. La probabilidad de que algunos edificios de oficinas permanezcan vacíos después de la pandemia abre la posibilidad de devolver la vivienda al centro de las ciudades, lo que permitiría poner en práctica la visión de una ciudad de 15 minutos. A continuación, se analizan los retos y las oportunidades de transformar los espacios de oficinas en viviendas, destacando la viabilidad y el impacto a largo plazo de este fenómeno limitado.
La aplicación de la ciudad de 15 minutos en entornos urbanos diseñados en torno a principios de zonificación funcional implica la reutilización adaptativa y la reconversión de una parte del parque inmobiliario existente. Los expertos indican que la plena ocupación de los distritos comerciales no volverá en un futuro previsible, razón de más para considerar usos alternativos para los espacios de oficinas existentes. Por ejemplo, en París, el 33% del espacio de oficinas disponible lleva vacío más de 4 años. Dado que las empresas están reduciendo los contratos de arrendamiento a largo plazo y están evaluando los beneficios financieros de reducir el número de inmuebles, el plan podría resultar más atractivo económicamente para los promotores. Además, como explica David Bourla, economista jefe de la consultora inmobiliaria Knight Frank, "los inversores buscan ahora reequilibrar sus carteras en favor de los inmuebles residenciales, menos correlacionados con las crisis económicas y menos expuestos a los trastornos estructurales asociados a la pandemia de Covid-19", y están poniendo en marcha proyectos de reconversión.
La reutilización adaptativa, en general, es el enfoque más sostenible del desarrollo debido a la energía incorporada y la huella de carbono de los edificios existentes. Sin embargo, la conversión de edificios de oficinas en residenciales conlleva una serie de retos. El marco normativo de la construcción y la morfología de los edificios de oficinas son los obstáculos más importantes para la reutilización adaptativa generalizada de esta tipología. Además, los edificios de oficinas más nuevos tienen placas de suelo más grandes, lo que deja una parte importante del edificio con poca luz natural y, por tanto, inadecuada para la conversión. Las limitaciones del código de edificación añaden otro obstáculo a la reutilización adaptativa de oficinas a viviendas.
El tipo de edificio de oficinas adecuado
No todos los edificios de oficinas son adecuados para un cambio de programa debido a la altura de la planta o a la distancia del núcleo a la fachada; sin embargo, los edificios de oficinas más antiguos son más adecuados para este tipo de transformación que los más nuevos. El parque de oficinas de los años 60 y 70 ha llegado, en su mayor parte, al final de su vida útil, y los edificios ya no cumplen las normas contemporáneas del programa. Las mejoras de la eficiencia energética, las actualizaciones de la filtración del aire y las mejoras de los ascensores son costosas y no garantizan la competitividad del edificio envejecido frente a los nuevos desarrollos de clase A. Con los edificios de oficinas vacíos y la baja ocupación de las zonas céntricas, la reutilización adaptativa se convierte en una opción sensata y, en muchos casos, es más rentable que la demolición.
Algunas características hacen que los edificios de oficinas más antiguos sean los mejores candidatos para la reutilización adaptativa. La distancia entre la fachada y los ascensores, conocida como "la luz de alquiler", debe ser de entre 10 y 15 metros; cuanto más pequeña, mejor. Los edificios de oficinas más antiguos también tienen una altura de planta más baja, lo que los hace más adecuados para el uso residencial que las operaciones de oficina actuales. Tal y como lo describe Gensler en su evaluación del potencial de conversión de oficinas en viviendas de Calgary, cuanto "peor" sea el edificio de oficinas (normalmente edificios de clase C), mejor candidato es para su conversión en viviendas.
En Estados Unidos, la conversión de oficinas en viviendas de edificios de antes y después de la guerra ya se produjo en los años 80 y 90 en ciudades como Nueva York, Chicago o Los Ángeles, y las oficinas vacías del momento son mucho más difíciles de reutilizar. Por ello, las solicitudes de planificación de conversiones de locales comerciales en viviendas en EE.UU. siguen siendo escasas, a pesar de que las tasas de desocupación están en su punto más alto. Además, muchos de estos proyectos de reutilización adaptativa se convierten en unidades residenciales de lujo, lo que no ayuda en absoluto a paliar la falta de viviendas asequibles. Sin embargo, la financiación de subvenciones para convertir edificios de oficinas en viviendas podría cambiar el resultado, contribuyendo a aliviar la crisis de la vivienda.
Una tendencia creciente
En Europa, varias ciudades y entidades profesionales apoyan planes de reutilización adaptativa de oficinas en viviendas, con la intención de acelerar la producción de viviendas. Paris Ile-de-France Capitale Economique y la Maison de l'Architecture Ile-de-France han creado un premio internacional que destaca la conversión de oficinas en viviendas. En su segunda edición, Bureaux-Logements pretende fomentar la valorización de los edificios de oficinas vacíos y, al mismo tiempo, hacer frente a la crisis de la vivienda mediante la presentación de proyectos de transformación ejemplares. En abril de este año, la City de Londres anunció sus planes de crear al menos 1.500 unidades residenciales de aquí a 2030 mediante la reconversión de edificios de oficinas. La estrategia pretende ayudar a crear un entorno urbano más resistente para las pequeñas empresas del distrito y prepararlo para el futuro frente a la posibilidad de que las grandes empresas renuncien a su centro de operaciones en Londres.
La reutilización adaptativa de las oficinas para convertirlas en viviendas tiene valor a múltiples niveles, ya que prolonga la vida de una estructura obsoleta o infrautilizada, ayuda a que el entorno urbano evolucione y contribuye a resolver la crisis de la vivienda. En el contexto adecuado y con el candidato apropiado, puede convertirse en una solución viable para aplicar a la vida urbana enfoques más centrados en el ser humano.